中迪投资：立信会计师事务所（特殊普通合伙）关于公司2019年报问询函

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　　函〔2020〕第166号）已收悉，根据审核意见的要求，立信会计师事务所（特殊

　　普通合伙）（以下简称“立信”、“我们”或“会计师”）对问题1、问题7、问题

　　问题1：年报显示，你公司2019年营业收入为547,908,255.05元，同比增

　　要财务指标”显示，你公司第四季度的营业收入、净利润分别为525,550,274.21

　　为42.28%，同比增长19.28%。你公司的收入确认政策为，在房产完工并验收合

　　（1）“两江.中迪广场”项目及“中迪.绥定府”项目2019年销售收入确认

　　1、“两江.中迪广场”项目2019年度确认销售收入43,305.89万元，确认依

　　“两江.中迪广场”项目C分区地块于2019年11月完成竣工验收，并于2019

　　年11月28日取得两江新区建竣备字【2019】0299号《重庆市建设工程竣工验

　　收备案登记证》。项目公司已在2019年12月12日前，通过中国邮政EMS按照合

　　7日为送达日），通知的交付时间为2019年12月18日至2019年12月21日。

　　2、“中迪.绥定府”项目2019年度确认销售收入9,023.90万元。确认依据

　　“中迪.绥定府”项目首开区于2019年12月完成竣工验收，并于2019年

　　12月18日取得达川备【2019】14号《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工

　　验收备案书》。项目公司于2019年12月5日，在达州晚报上刊登《交房公告》

　　方式之一），通知的交付时间为2019年12月20日至2019年12月22日。

　　外）或未完成银行按揭审批而确认收入的情形，不存在期后退款的情形。2019

　　销售合同、交全款（一次性付款购房）或交首付款并签订按揭合同（按揭购房）、

　　经查看《房屋交付通知书》寄送单据，2019年12月12日前，公司已向467

　　户业主发出《房屋交付通知书》，载明商品房交付截止日为2019年12月21日。

　　依据合同约定，《房屋交付通知书》发出后第7日为送达日（即2019年12月18

　　日）。“两江·中迪广场”项目于2019年度共467户房屋满足合同约定的交付条

　　件，对应交付面积约2.09万平方米，其收入确认符合企业会计准则的相关规定，

　　交付日期为2019年12月20日至2019年12月22日），项目公司已经按照合同

　　约定的形式通知购房人。“中迪·绥定府”项目于2019年度共107套房屋满足合

　　同约定的交付条件，对应交付面积约1.25万平方米，其收入确认符合企业会计

　　无实质差异。“两江.中迪广场”项目和“中迪.绥定府”项目严格按照公司收入

　　2019年度公司房地产业务毛利率42.28%，与同行业上市公司毛利率较为接

　　近，如知名房地产开发企业：保利地产2019年度房地产业务毛利率35.38%、金

　　地集团2019年度房地产业务毛利率41.26%，再比如与公司同属中小规模的房地

　　产开发企业：卧龙地产2019年度房地产业务毛利率46.39%、渝开发2019年度

　　房地产业务毛利率46.25%。综合比较，2019年度公司房地产业务毛利率与可比

　　业有限公司取得，土地取得成本约2.75亿元。2019年度，“两江·中迪广场”

　　项目毛利率50.09%，同处重庆且房地产项目均在重庆的上市公司渝开发2019年

　　度房地产业务毛利率46.25%。考虑到“两江·中迪广场”项目位于两江新区宜

　　土地取得成本约7.28亿元。2019年度，“中迪·绥定府”项目毛利率为10%，

　　2018年取得或动工。因此，2018年公司仅有位于成都市郫都区（非核心商圈）

　　2019年度公司房地产业务毛利率为42.28%，较上年增长19.28%。其中重庆

　　“两江·中迪广场”项目实现销售收入43,305.89万元，占公司2019年度房地

　　产业务收入的79.20%。“两江·中迪广场”项目位于重庆市两江新区宜奥商圈

　　核心区域，地理位置优越，项目集家庭生活MALL、休闲商业街、时尚精品公寓

　　优于“溪地湾”项目，因此公司2019年房地产业务毛利率高于2018年度是合理

　　款安排情况，评价公司房地产销售收入确认政策是否符合企业会计准则相关规定；

　　验证销售的线、查验商品房交付验收情况的外部证据，查看了竣工验收资料，并现场查

　　交房表（实际交付）等收入确认相关资料，“两江.中迪广场”项目抽样比例31%，

　　6、 抽查2019年年末和2020年年初确认收入情况，审验销售收入的截止性；

　　财务报表整体公允反映而言，中迪投资2019年度的收入确认在所有重大方面符

　　2019年度公司经营活动产生的现金流量净额为流出约8,915万元（流入额

　　96,910万元，流出额105,825万元），主要是由于公司房地产开发项目还处于投

　　入期。2019年度公司经营活动产生的现金流量尚不足以自给，确实存在融资的

　　定府”项目融资额占总投资额比例约27.78%，“中迪·花熙樾”项目融资额占

　　总投资额比例约19.44%，两个项目融资额占总投资额比例均不高，不存在超过

　　此外，从公司整体的资产负债率来看，公司2019年末资产负债率63.33%，

　　与行业内知名公司相比较（如万科2019年末资产负债率84.36%，保利地产2019

　　年末资产负债率77.79%，绿地控股2019年末资产负债率88.53%），公司资产负

　　“中迪·花熙樾”项目在2019年度陆续获取融资。随着项目获取融资，2019年

　　末现金余额也较上年末有所增加，但现金及现金等价物增加额（1.66亿元）仍

　　保等情形给予了充分的关注，基于实施的审计程序，我们未发现中迪投资2019

　　余额为4,789.03万元，存货账面价值为30.40亿元，占你公司总资产的72.34%。

　　.花熙樾”、“两江.中迪广场”项目尚未全部开发完成但均已开始预售且有较大

　　1、“中迪.绥定府”、“中迪.花熙樾”、“两江.中迪广场”项目于2019

　　（成都）先河房估字【2020】第4-15号《房地产估价报告》，2019年末“溪地

　　湾”项目存货账面价值与评估值相比不存在需要补提存货跌价准备的情况。2019

　　将其持有的达州市迪非实业有限公司51%股权（对应注册资本2,550万元，实缴

　　年末）或计入可供出售金融资产的股权（2018年末和2017年末），在股权持有

　　注2：2019年度股权处置损益涉及一家股权、2018年度股权处置损益涉及

　　六家股权、2017年度股权处置损益涉及十家股权，转让的股权其主业或底层资

　　息披露解释性公告第1号——非经常性损益[2008]》（下称“〔2008〕43号文”）

　　能力做出正常判断的各项交易和事项产生的损益”。同时，〔2008〕43号文列示